DIE  FAQs – IHRE FRAGEN AN UNS

Mit der Abgeschlossenheitsbescheinigung wird durch das Bauamt bestätigt, dass die Wohnungen sowie nicht zu Wohnzwecken dienende Räume in sich abgeschlossen sind. Abgeschlossene Wohnungen und nicht zu Wohnzwecken dienende Räume sind solche, die baulich vollkommen durch Wände und Decken abgeschlossen sind und einen eigenen, abschließbaren Zugang vom Freien, Treppenhaus oder einem Vorraum haben. Sie müssen über eine Kochgelegenheit und ein Badezimmer verfügen. Für die Erteilung der Abgeschlossenheitsbescheinigung ist der Aufteilungsplan (bestehend aus Grundrissen, Schnitten, Ansichten und dem Lageplan) erforderlich, aus dem die Aufteilung der im Sonder- und Gemeinschaftseigentum stehenden Gebäudeteile und Flächen hervorgeht.

Der Verwalter führt die Beschlusssammlung der Eigentümergemeinschaft.  In der Beschlusssammlung sind alle Beschlüsse mit dem in der Versammlung verkündeten Wortlaut, alle schriftlichen Umlaufbeschlüsse sowie alle Urteile gerichtlicher Entscheidungen fortlaufend nummeriert einzutragen.

Die Wohnungseigentümer regeln ihre gemeinschaftlichen Angelegenheiten durch Beschlussfassung in einer Eigentümerversammlung. Durch den Verwalter wird einmal jährlich eine ordentliche Eigentümerversammlung einberufen.

Auf dieser beschließen die Wohnungseigentümer z. B. die Jahresabrechnung, den Wirtschaftsplan, Instandhaltungen sowie über Maßnahmen ordnungsgemäßer Verwaltung.

Sofern es Maßnahmen besonderer Dringlichkeit erfordern kann eine zusätzliche außerordentliche Eigentümerversammlung Einberufen werden. Ohne eine Eigentümerversammlung ist eine Beschlussfassung nur durch einen Umlaufbeschluss möglich, wenn alle Eigentümer ihre Zustimmung schriftlich erklären.

Sind das Grundstück, alle Teile, die für die Sicherheit und den Bestand des Gebäudes erforderlich sind, alle Anlagen und Einrichtungen zum gemeinschaftlichen Gebrauch sowie Bestandteile, die die äußere Gestalt bestimmen und nicht zum Sondereigentum erklärt wurden oder im Eigentum Dritter stehen.

Beispiele: das Fundament des Hauses, die Fassade und das Dach, tragende Wände, Fußböden und Decken, Fall- und Steigleitungen, die Heizungsanlage,

Treppenhaus, Hauseingangstür, Außenfenster, Außen- und Grünflächen des Grundstücks.

Die Ansammlung einer Instandhaltungsrücklage gehört zu einer ordnungsgemäßen Verwaltung. Sie dient der Durchführung von größeren Instandhaltungsmaßnahmen. Über die Höhe der jährlichen Ansparung und die Verwendung beschließt die Eigentümergemeinschaft. Die Ansparungen werden durch jeden einzelnen Wohnungseigentümer im Rahmen

der monatlichen Hausgeldzahlungen geleistet und auf einem separaten Bankkonto angelegt.

Wird durch den Verkäufer und Käufer im Kaufvertrag vereinbart.

Mit diesem Stichtag gelangt der Käufer in den Besitz der Kaufsache, alle Nutzen (z. B. Mieteinnahmen) und Lasten (Kostentragung) gehen auf den Käufer über.

Erst mit der Grundbucheintragung wird der Erwerber Eigentümer und kann sein Stimmrecht auf der Eigentümerversammlung ausüben.

Zum Sondereigentum gehören alle Räume, die zu Sondereigentum in der Teilungserklärung erklärt wurden sowie alle Bestandteile innerhalb der Räume, die ohne Beeinträchtigung des Gemeinschaftseigentums oder anderer Sondereigentümer verändert, beseitigt oder eingefügt werden können. Sondereigentum kann Wohnungs- oder Teileigentum sein und ist immer verbunden mit dem Miteigentum am Gemeinschaftseigentum.

Beispiele: Wohnungsinnentüren, Fußbodenbeläge, nicht tragende Innenwände, Wandverkleidungen (Tapeten, Anstrich), Sanitäreinrichtungen, Armaturen, Fliesen

Wird am Gemeinschaftseigentum – an Flächen, die zwingend zum gemeinschaftlichen Eigentum gehören – begründet und räumt einem Wohnungseigentümer bzw. mehreren das Recht zur alleinigen, dauernden Nutzung dieser Fläche, unter Ausschluss der übrigen Wohnungseigentümer, ein.

Die Begründung eines Sondernutzungsrechts erfolgt durch Festlegung in der Teilungserklärung oder nachträglich durch Vereinbarung aller Wohnungseigentümer.

Begründung z. B. an Terrassen, Stellplätzen auf dem Grundstück oder an Gartenflächen.

Für die Beschlussfassungen der Wohnungseigentümer gibt es verschiedene Stimmrechte. Das Kopfprinzip besagt, dass jeder Wohnungseigentümer eine Stimme hat. Somit hat ein Wohnungseigentümer, dem mehrere Wohnungen gehören nur eine Stimme. Steht das Wohnungseigentum mehreren Gemeinschaftlich zu, können sie ihr Stimmrecht nur einheitlich ausüben.

Die Teilungserklärung kann dennoch abweichende Regelungen zur Stimmrechtsausübung enthalten. I. d. R. wird in der Teilungserklärung das Wertprinzip, die Stimmenverteilung nach Miteigentumsanteilen festgelegt, bei dem jeder Wohnungseigentümer so viele Stimmen wie Miteigentumsanteile hat.

Ein weiteres Prinzip ist das Objektprinzip, bei dem jeder Sondereigentümer eine Stimme pro Wohnung/ Teileigentum hat.

Die Teilungserklärung regelt die Rechtsverhältnisse der Eigentümergemeinschaft, durch die Abgrenzung und Zuordnung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum, der Festlegung von Wohnungs- und Teileigentum sowie der Festlegung und Zuordnung der Miteigentumsanteile. I. d. R. enthält jede Teilungserklärung neben dem ersten Teil als 2. Teil die sogenannte Gemeinschaftsordnung, in der das Innenverhältnis

der Wohnungseigentümer untereinander mit ihren Rechten und Pflichten geregelt wird.

Ein Beirat in einer Eigentümergemeinschaft ist nicht zwingend vorgeschrieben.

Per Mehrheitsbeschluss können drei Eigentümer zum Verwaltungsbeirat bestellt werden. Der Beirat arbeitet mit dem Verwalter zusammen und unterstützt ihn bei der Durchführung seiner Aufgaben. Der Beirat prüft die Jahresabrechnung, die Rechnungslegung und den Wirtschaftsplan vor Beschlussfassung der Eigentümergemeinschaft.

Das monatliche Hausgeld setzt sich aus allen Bewirtschaftungskosten, den Verwaltungskosten sowie den Instandhaltungskosten der Eigentümergemeinschaft zusammen.

Für das ganze Jahr wird ein Gesamtwirtschaftsplan mit allen geplanten,

voraussichtlichen Gesamtausgaben der Eigentümergemeinschaft erstellt.

Der Einzelwirtschaftsplan eines Wohnungseigentümers enthält aus dem Gesamtwirtschaftsplan die anteilsmäßige Verpflichtung des Wohnungseigentümers zur Lasten- und Kostentragung, die monatlichen Hausgeldvorauszahlungen. Der Wirtschaftsplan wird durch den Verwalter erstellt, durch den Verwaltungsbeirat geprüft und ist durch die Eigentümergemeinschaft zu beschließen.

Leider stehen nicht immer genügend oder überhaupt Kellerräume zur Verfügung. Schauen Sie hierzu bitte in Ihren Mietvertrag oder das Übergabeprotokoll. Im Zweifelsfall nehmen Sie Kontakt mit Ihrem zuständigen Sachbearbeiter auf.

Wenn Sie Ihre Wohnung kündigen möchten oder bereits gekündigt haben und einen interessierten Nachmieter haben, dann können Sie diesen gern bei uns als neuen Mieter vorschlagen. Grundsätzlich gilt allerdings, dass wir immer aus mehreren vorhandenen Interessenten auswählen, wer als Nachmieter infrage kommt. Hierfür bitten wir um Ihr Verständnis.

Sie können einen Antrag auf Aufnahme eines zusätzlichen Mietvertragspartners stellen. Wir führen dann eine Bonitätsprüfung durch. Dazu benötigen wir den Personalausweis der betreffenden Person sowie die Einkommensnachweise der letzten drei Monate, eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung des aktuellen Vermieters und führen eine Schufa-Abfrage durch.

Stellen Sie umgehend einen Antrag auf Mietübernahme beim Arbeitsamt oder Jobcenter und wenden Sie sich schnellstmöglich an Ihren zuständigen Sachbearbeiter.

Grundsätzlich nicht auf Gemeinschaftsflächen im Haus oder auf dem Grundstück. Die Kosten für die Entsorgung sind dann vom Verursacher bzw. der Mieterschaft im Rahmen der Betriebskostenabrechnung zu tragen. Kostenlos hingegen nimmt Ihren Sperrmüll ein Recyclinghof entgegen. „www.bsr.de“

Die Kündigung des Mietverhältnisses hat generell schriftlich – von allen Mietern unterzeichnet – zu erfolgen. Die Kündigung per Fax oder E-Mail ist nicht zulässig.

Die gesetzliche Kündigungsfrist beträgt 3 Monate. Das heißt, die Kündigung muss spätestens bis zum dritten Werktag eines Monats bei uns eingegangen sein, um zum Ablauf des übernächsten zu wirken.

Im Zuge der Vorabnahme wird geklärt, welche Arbeiten/Schönheitsreparaturen von Ihnen vor Beendigung des Vertrages von Ihnen auszuführen sind. Diese können z. B. den Rückbau von Um- und Einbauten beinhalten. Die Vorabnahme ist generell unverbindlich, da sie in der Regel dann stattfindet, wenn die Wohnung noch möbliert ist und erhebliche Teile der Flächen verdeckt.

Bei der Schlussabnahme wird letztendlich der Zustand der Wohnung ermittelt. Dieser Zustand entscheidet, ob weitere Arbeiten Ihrerseits erforderlich sind, oder ob sich die Wohnung in einem vertragsgemäßen Zustand befindet.

Wir erstatten Ihre Kaution in der Regel, sofern keine Mietschulden zum Ende der Vertragslaufzeit bestehen und die Wohnungsabnahme keinen Anlass zu Beanstandungen bietet. Der Gesetzgeber sieht zur Freigabe der Mietsicherheit eine Frist von 6 Monaten vor. Sofern für den anteiligen Mietzeitraum noch eine Betriebs- und Heizkostenabrechnung aussteht, behalten wir uns den Einbehalt eines Teilbetrages vor.

Selbstverständlich genehmigen wir kleinere Tiere, von denen in der Regel keine Störungen zu erwarten sind, wie z. B. Hamster, Fische oder Schildkröten.

Sollten Sie Hunde oder Katzen halten wollen, benötigen wir einen schriftlichen Antrag von Ihnen. Sie erhalten dann von uns einen Fragebogen, in dem Sie uns Details über das Haustier mitteilen. In der Regel und sofern unsererseits keine Einwände bestehen, erteilen wir mit diesem Formular die Genehmigung zur Haltung Ihrer Hunde und Katzen. Die Genehmigung kann allerdings jederzeit widerrufen werden, wenn Ihre Mitbewohner sich durch die Haltung der Tiere gestört fühlen.

Weitere Informationen zur Haustierhaltung finden Sie in Ihrem Mietvertrag.

Die Gesamt-Miete besteht in der Regel aus der Nettokaltmiete sowie den Vorauszahlungen für die Betriebs- und Heizkosten.

Die Zusammensetzung der Nebenkosten entnehmen Sie bitte Ihrem Mietvertrag.

Sofern Ihre Wohnung über eine zentrale Anlage beheizt wird, werden Sie eine Betriebs- und eine Heizkostenvorauszahlung entrichten. Bei zentraler Warmwasserversorgung enthalten Ihre Vorauszahlungen auch diese Kosten.

Neben der Grundmiete und den Vorauszahlungen können individuell weitere Positionen, wie Untermietzuschläge anfallen. Bei Gewerbe erheben wir auch die Zahlung von Umsatzsteuer.