FAQ

Mit der Abgeschlossenheitsbescheinigung wird durch das Bauamt bestätigt, dass die Wohnungen sowie nicht zu Wohnzwecken dienende Räume in sich abgeschlossen sind. Abgeschlossene Wohnungen und nicht zu Wohnzwecken dienende Räume sind solche, die baulich vollkommen durch Wände und Decken abgeschlossen sind und einen eigenen, abschließbaren Zugang vom Freien, Treppenhaus oder einem Vorraum haben. Die Wohnungen müssen über eine Kochgelegenheit und ein Badezimmer verfügen. Für die Erteilung der Abgeschlossenheitsbescheinigung ist der Aufteilungsplan erforderlich, aus dem die Aufteilung der im Sonder- und Gemeinschaftseigentum stehenden Gebäudeteile und Flächen hervorgeht.

Der Verwalter führt die Beschlusssammlung der Eigentümergemeinschaft. In der Beschlusssammlung sind alle Beschlüsse mit dem in der Versammlung verkündeten Wortlaut, alle schriftlichen Umlaufbeschlüsse sowie alle Urteile gerichtlicher Entscheidungen fortlaufend nummeriert einzutragen.

Die Wohnungseigentümer regeln ihre gemeinschaftlichen Angelegenheiten durch Beschlussfassung in einer Eigentümerversammlung. Durch den Verwalter wird einmal jährlich eine ordentliche Eigentümerversammlung einberufen.

Auf dieser beschließen die Wohnungseigentümer z. B. die Jahresabrechnung, den Wirtschaftsplan, Instandhaltungen und generell über alle Maßnahmen ordnungsgemäßer Verwaltung von einiger Tragweite. Sofern es Maßnahmen besonderer Dringlichkeit erfordern kann eine zusätzliche außerordentliche Eigentümerversammlung einberufen werden. Ohne eine Eigentümerversammlung ist eine Beschlussfassung grundsätzlich nur durch einen Umlaufbeschluss möglich, bei dem alle Eigentümer ihre Zustimmung schriftlich erklären müssen, es sei denn, es wurde zu dem Thema in einer vorangegangenen Eigentümerversammlung beschlossen, später in einem Umlaufverfahren mit einfacher Mehrheit zu beschließen.

Zum Gemeinschaftseigentum gehören das Grundstück, alle Teile, die für die Sicherheit und den Bestand des Gebäudes erforderlich sind, alle Anlagen und Einrichtungen zum gemeinschaftlichen Gebrauch sowie Bestandteile, die die äußere Gestalt bestimmen und nicht zum Sondereigentum erklärt wurden oder im Eigentum Dritter stehen.

Beispiele: das Fundament des Hauses, die Fassade und das Dach, tragende Wände, Fußböden und Decken, Fall- und Steigleitungen, die Heizungsanlage, Treppenhaus, Hauseingangstür, Außenfenster sowie Außen- und Grünflächen des Grundstücks. Zwingendes Gemeinschaftseigentum kann nicht zu Sondereigentum umgewidmet werden.

Grundsätzlich liegt die Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums in den Händen der Gemeinschaft und wird auf deren Kosten durchgeführt. Spiegelbildlich ist der Sondereigentümer für sein Sondereigentum zuständig.

Viele Teilungserklärungen enthalten aber zusätzliche Regelungen, in denen wahlweise die Instandhaltungspflicht für Teile des Gemeinschaftseigentums den Sondereigentümern zugewiesen wird oder auch nur die Kostentragungslast bei den Sondereigentümern angesiedelt wird. Dies betrifft in der Regel solche Bereiche zwingenden Gemeinschaftseigentums, die dem ausschließlichen Zugriff einzelner Sondereigentümer zugewiesen sind, wie z. B. Fensteranlagen oder Balkone.

Die Ansammlung einer Erhaltungsrücklage gehört zu einer ordnungsgemäßen Verwaltung. Sie dient der Durchführung von größeren Instandhaltungsmaßnahmen. Über die Höhe der jährlichen Ansparung und die Verwendung beschließt die Eigentümergemeinschaft. Die Ansparungen werden durch jeden einzelnen Wohnungseigentümer im Rahmen der monatlichen Hausgeldzahlungen geleistet und auf einem separaten Bankkonto der Eigentümergemeinschaft angelegt. Dem einzelnen Eigentümer steht allerdings kein Anspruch auf Auszahlungen „seines“ Anteils an der Erhaltungsrücklage zu.

Der Nutzen-Lastenwechsel wird durch den Verkäufer und den Käufer im Kaufvertrag vereinbart. Mit diesem Stichtag gelangt der Käufer in den Besitz der Kaufsache; alle Nutzen (z. B. Mieteinnahmen) und Lasten (Kostentragung) gehen auf den Käufer über.

Erst mit der Grundbucheintragung wird der Erwerber Eigentümer und kann sein Stimmrecht auf der Eigentümerversammlung ausüben. Auch wenn wir als Verwaltung bereits Hausgeldzahlungen des Käufers ab Nutzen-/Lasten-Wechsel entgegennehmen, bleibt doch der Verkäufer bis zur Eigentumsumschreibung Schuldner des Hausgeldes. Anders verhält es sich nur mit Erstkäufern in Bauträger-Verkäufen (auch bei Bestandsaufteilungen): hier rückt der Käufer mit Eintragung der Auflassungsvormerkung im Grundbuch und Nutzen-/Lasten-Wechsel in eine quasi-Eigentümerstellung ein.

Zum Sondereigentum gehören alle Räume, die zu Sondereigentum in der Teilungserklärung erklärt wurden, sowie alle Bestandteile innerhalb der Räume, die ohne Beeinträchtigung des Gemeinschaftseigentums oder anderer Sondereigentümer verändert, beseitigt oder eingefügt werden können. Sondereigentum kann Wohnungs- oder Teileigentum sein und ist immer verbunden mit dem Miteigentum am Gemeinschaftseigentum.

Beispiele: Wohnungsinnentüren, Fußbodenbeläge, nicht tragende Innenwände, Wandverkleidungen, Sanitäreinrichtungen, Armaturen, Fliesen. Bereiche, die sondereigentumsfähig sind, können durch Vereinbarung (zwischen allen Eigentümern) zu Gemeinschaftseigentum erklärt werden.

Ein Sondernutzungsrecht wird am Gemeinschaftseigentum begründet und räumt einem Wohnungseigentümer das Recht zur alleinigen, dauernden Nutzung dieser Fläche unter Ausschluss der übrigen Wohnungseigentümer ein.

Die Begründung erfolgt durch Festlegung in der Teilungserklärung oder nachträglich durch Vereinbarung aller Wohnungseigentümer. Typische Begründungen sind z. B. an Terrassen, Stellplätzen oder Gartenflächen.

Für die Beschlussfassungen gibt es verschiedene Stimmrechte:

• Kopfprinzip: jeder Wohnungseigentümer eine Stimme.
• Wertprinzip: Stimmenverteilung nach Miteigentumsanteilen.
• Objektprinzip: eine Stimme pro Sondereigentum.

Die Teilungserklärung kann abweichende Regelungen enthalten. Der praktische Regelfall durch Festlegung in der Teilungserklärung ist das Wertstimmprinzip.

Die Teilungserklärung regelt die Rechtsverhältnisse der Eigentümergemeinschaft durch die Abgrenzung und Zuordnung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum, die Festlegung von Wohnungs- und Teileigentum sowie die Festlegung der Miteigentumsanteile.

In der Regel enthält sie als zweiten Teil die Gemeinschaftsordnung, in der das Innenverhältnis der Wohnungseigentümer mit ihren Rechten und Pflichten geregelt wird.

Ein Verwaltungsbeirat in einer Eigentümergemeinschaft ist nicht zwingend vorgeschrieben. Per Mehrheitsbeschluss können beliebig viele Eigentümer zum Verwaltungsbeirat bestellt werden. Der Beiratsvorsitzende hat die Funktion, die WEG im Streitfall gegenüber dem WEG-Verwalter zu vertreten. Der Beirat arbeitet mit dem Verwalter zusammen und unterstützt diesen und prüft insbesondere die Belege zur Jahresabrechnung vor deren Beschlussfassung.

Das monatliche Hausgeld setzt sich aus allen Bewirtschaftungskosten, den Verwaltungskosten sowie den Instandhaltungskosten zusammen. Für das ganze Jahr wird ein Gesamtwirtschaftsplan erstellt.

Der Einzelwirtschaftsplan enthält die anteilsmäßige Verpflichtung des Wohnungseigentümers. Der Wirtschaftsplan wird durch den Verwalter erstellt, durch den Verwaltungsbeirat geprüft und ist durch die Eigentümergemeinschaft zu beschließen.